Bauträgervertrag

BAUTRÄGERVERTRAG

 

Sofern Ihre neue Wohnung oder Ihr neues Haus erst auf dem Papier existiert und vom Verkäufer noch zu errichten ist, ist ein sogenannter Bauträgervertrag zu beurkunden. In ihm verpflichtet sich der Bauträger zur Übereignung eines Grundstücks und der schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes. Für diese Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag gelten einige Besonderheiten:

Da der Kaufgegenstand noch nicht errichtet ist und folglich noch nicht besichtigt werden kann, sollte sich der Käufer auf alle Fälle vor dem Beurkundungstermin die Baubeschreibung und die Baupläne aushändigen lassen und diese gründlich prüfen. Auf diese Urkunden wird bei Beurkundung Bezug genommen, sie sind für die Vertragsparteien verbindlich. Aufgabe des Notars ist allerdings nur die Gestaltung des Vertrages, alle technischen Fragen kann nur ein Bausachverständiger klären.

 

Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich zum Schutz des Käufers nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach hat der Käufer regelmäßig in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu zahlen und auch erst dann, wenn der Notar ihm zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzungen mitteilt. Alternativ ist häufig eine Zahlung gegen Vorlage einer vom Bauträger zu stellenden Bankbürgschaft vorgesehen. Darüber hinaus regelt der Bauträgervertrag den Zeitplan und den Umfang der Bauerrichtung und etwaige Sonderwünsche des Käufers.

 

Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht folgenden Ratenplan vor:

  • 30 % nach Beginn der Erdarbeiten,
  • 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten, wobei es der Vorlage eines Rohbauabnahmescheines nicht bedarf,
  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  • 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich Verglasung,
  • 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  • 2,1 % für den Estrich,
  • 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  • 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe entsprechend den nachstehend getroffenen Vereinbarungen zur Abnahme und Übergabe,
  • 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
  • Der Bauträger darf aus diesen 13 Teilbeträgen maximal sieben Abschlagszahlungen verlangen, er kann verschiedene Raten zusammenfassen.

 

 

Der Bauträger darf alle Kaufpreisteile erst dann entgegennehmen, wenn

  • der Kaufvertrag rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,
  • zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum muss außerdem die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen sein,
  • die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist,
  • die Baugenehmigung erteilt worden ist.

 

 

Die meisten der genannten Voraussetzungen wird Ihnen der Notar in der so genannten Fälligkeitsmitteilung bestätigen; allerdings in aller Regel nicht das Vorliegen der Baugenehmigung, weil der Notar nicht in der Lage ist, die Richtigkeit der erteilten Baugenehmigung zu überprüfen.

 

Die vorgenannten Sicherheiten kann der Bauträger durch Übergabe einer Bürgschaft, die alle Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte sichert, ersetzen (§§ 7 Abs. 1, 2 Abs. 2 MaBV). Als Bürge können nur Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich der MaBV, Kreditinstitute, die im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sind, sowie Versicherungsunternehmen bestellt werden, die zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung im Inland befugt sind. Die Bürgschaftserklärung muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten. Versicherungen sind nur dann als Bürge zugelassen, wenn das Versicherungsunternehmen zum Betrieb der Vertrauensschadensversicherung im Inland befugt ist und die allgemeinen Versicherungsbedingungen dem Zweck der MaBV gerecht werden, insbesondere den Auftraggeber aus dem Versicherungsvertrag auch in den Fällen des Insolvenzverfahrens des Bauträgers unmittelbar berechtigen.

 

Bei allen ab dem 01.01.2009 abgeschlossenen Verträgen darf der Bauträger Abschlagzahlungen erst dann entgegennehmen, wenn er dem Käufer vorher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des vereinbarten Vergütungsanspruchs geleistet hat (§ 632a Abs. 3 BGB). Als Sicherheit kommt z.B. eine Erfüllungsbürgschaft eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Betracht. Der Bauträger kann sich aber auch dafür entscheiden, die Sicherheit dadurch zu leisten, dass er dem Käufer gestattet, 5 % des vereinbarten Kaufpreises von der ersten Abschlagzahlung einzubehalten. Der einbehaltene Restbetrag von 5 % wäre bei dieser Alternative erst dann zur Zahlung fällig, wenn das Kaufobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist.

 

Im Falle eines Mangels richten sich die Ansprüche des Käufers nach den Regelungen über den Werkvertrag. Demzufolge kann der Käufer zuerst Nachbesserung verlangen und nach Fehlschlagen der Nachbesserung (wobei streitig ist wieviele Nachbesserungsversuche zumutbar sind) Minderung (Kaufpreisreduzierung) verlangen. Ebenso kann der Käufer Ersatzvornahme wählen, d.h. selbst einen Handwerker zur Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten sich vom Bauträger ersetzen lassen, wenn der Bauträger mit seiner Nachbesserung in Verzug ist und er trotz Fristsetzung (die Frist muss angemessen sein) nicht die Fehler beheben lässt.

Hat der Bauträger grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gehandelt, kann der Käufer auch Schadensersatz verlangen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn Mangelfolgeschäden auftreten, z.B. wenn wegen eines Wasserrohrbruchs die Wohnungseinrichtung beschädigt wird. Bei nur einfacher Fahrlässigkeit ist die Haftung des Bauträgers im Regelfall vertraglich ausgeschlossen. Hier muss sich der Käufer durch eine Hausratversicherung schützen, die ihm einen eventuell entstehenden Schaden an der Wohnungseinrichtung absichert.

 

Bei schwerwiegenden Mängeln, die die Bewohnbarkeit des Objekts stark einschränken oder gar ausschließen, kann der Käufer auch vom Vertrag zurücktreten.

Bevor Sie als Käufer vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz statt der ganzen Leistung fordern, sollten Sie genau nachdenken und sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen. Insbesondere wenn Sie schon einzelne Baufortschrittsraten gezahlt haben und nicht durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV gesichert sind, sollten Sie Folgendes bedenken: Der Vertrag verwandelt sich in ein Rückgewährsschuldverhältnis, Ihr Erfüllungs- und damit insbesondere Ihr Eigentumsverschaffungsanspruch erlischt. Die zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragene Vormerkung wird gegenstandslos. Ihnen bleibt nur noch der ungesicherte Rückzahlungs- bzw. Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger. Fällt dieser in Insolvenz, laufen Sie Gefahr, nichts oder doch nur einen Bruchteil des von Ihnen beanspruchten Geldes zu bekommen.