NOVELLE DES WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZES

Zum 1.7.2007 ist die Novelle des WEG in Kraft getreten. Wesentliche Inhalte sind:

Erfordernis der Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern nur noch für Vereinbarungen bei der Begründung oder der Änderung von Sondernutzungsrechten, i.ü. ist sie entbehrlich,
Öffnungsklausel für die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen,
Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbes. gehört das Verwaltungsvermögen (Wohngeldkonto) der Gemeinschaft (und geht damit bei einer Veräußerung kraft Gesetzes auf den Erwerber über),
quotale Haftung der Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft,
Änderungsanspruch für eine Vereinbarung bei einer Änderung der Geschäftsgrundlage,
auch für gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse ist keine Grundbucheintragung erforderlich,
punktuelle Erweiterung der gesetzlichen Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümerversammlung (Aufhebung des Zustimmungserfordernisses zur Veräußerung, Verteilung der Betriebskosten, Zahlungsart für Wohngeld, bauliche Änderungen und Modernisierungen zur Anpassung an den Stand der Technik)
Klarstellung, dass bei einem nichtigen Beschluss kein Aufhebungs-, sondern nur ein Feststellungsurteil erforderlich ist
Führung einer Beschlusssammlung durch den Verwalter,
Beschränkung der Amtszeit des ersten Verwalters auf höchstens drei Jahre,
genaue Regelung der Befugnisse des Verwalters als Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft andererseits,
Angleichung des Verfahrens an den streitigen Zivilprozess
begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung

UNTERNEHMENSREGISTER

Am 1. Januar 2007 ist das Gesetz über elektronische Handelsregister und Genossenschaftsregister sowie das Unternehmensregister (EHUG) in Kraft getreten.

Die Gesetzesänderungen haben drei Schwerpunkte:

1. ELEKTRONISCHES HANDELS-, GENOSSENSCHAFTS-

UND PARTNERSCHAFTSREGISTER

Zum 1. Januar 2007 wurden die Handels-, Genossenschafts- und Partnerschaftsregister vollständig auf den elektronischen Betrieb umgestellt. Zuständig für die Führung der Register sind nach wie vor die Amtsgerichte. Unterlagen können nur noch elektronisch eingereicht werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit bleibt für die Anmeldungen zur Eintragung eine öffentliche Beglaubigung erforderlich. Weil die Register elektronisch geführt werden, werden Handelsregistereintragungen auch elektronisch bekannt gemacht. Nur noch für einen Übergangszeitraum bis zum 31. Dezember 2008 muss die Bekanntmachung zusätzlich noch in einer Tageszeitung oder einem sonstigen Blatt erfolgen.

2. OFFENLEGUNG DER JAHRESABSCHLÜSSE

Um die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse zu erleichtern, sind für ihre zentrale Entgegennahme, Speicherung und Veröffentlichung nicht mehr die Amtsgerichte, sondern der elektronische Bundesanzeiger zuständig. Damit wurden die Gerichte von justizfernem Verwaltungsaufwand entlastet und der elektronische Bundesanzeiger zu einem zentralen Veröffentlichungsorgan für wirtschaftsrechtliche Bekanntmachungen ausgebaut.

3. ELEKTRONISCHES UNTERNEHMENSREGISTER

www.unternehmensregister.de

Darüber hinaus wurde ein zentrales Unternehmensregister geschaffen, über das seit dem 1. Januar 2007 die wichtigsten veröffentlichungspflichtigen Unternehmensdaten zentral elektronisch abgerufen werden können. Damit wurde eine zentrale Stelle geschaffen, an der alle wesentlichen Unternehmensdaten, deren Offenlegung von der Rechtsordnung vorgesehen ist, gebündelt zum Online-Abruf zur Verfügung stehen.

ENERGIEAUSWEIS

FÜR GEBÄUDE UND WOHNUNGEN

Am 01.10.2007 ist die Neufassung der Energieeinsparverordnung in Kraft getreten. Danach muss jeder Gebäudeeigentümer beim Verkauf seiner Immobilie oder bei einem Mieterwechsel einen Gebäude-Energieausweis vorlegen. Dieser Energieausweis enthält grundlegende Aussagen über die energetische Qualität des Gebäudes und soll dabei helfen, die Höhe der zukünftigen Energie- bzw. Nebenkosten und damit die energetische Qualität abzuschätzen. Wer ein Haus kauft oder eine Wohnung mietet, kann die Vorlage des Energieausweises verlangen. Der Energieausweis ist für zehn Jahre gültig.

Die Pflicht zum Zugänglichmachen eines Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern bzw. Mietern wird stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter zur Anwendung kommen:

ab 1. Juli 2008 für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965;
ab 1. Januar 2009 für später errichtete Wohngebäude;
ab 1. Juli 2009 für Nichtwohngebäude.

NACHRÜSTUNG

Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt wurden und die entweder nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind, bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb nehmen. Dies gilt nicht, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 EnEV.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt folgendes:

Die Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln ist erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu erfüllen.
Weiterhin müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer gedämmt werden.
Schließlich müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m² * K) nicht überschreitet.

Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft in den Fällen von Nr. 1 jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2008 ab.