GRUNDPFANDRECHTE

In der Regel nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises einen Kredit auf, der durch ein Grundpfandrecht an seinem Grundstück für die finanzierende Bank abgesichert wird. In der Praxis hat dabei die Grundschuld die Hypothek überwiegend abgelöst.

Die Hypothek wird für eine bestimmte Forderung bestellt und ist daher mit der Rückzahlung des gesicherten Darlehens in der Regel verbraucht. Die Grundschuld kann demgegenüber als abstraktes Sicherungsmittel auch für ein neues Darlehen als Sicherheit dienen. Daher wird sie üblicherweise auch nach Rückzahlung des Kredites vorerst nicht gelöscht.

Welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert werden, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung oder Sicherungsvereinbarung. Sie wird in der Regel privatschriftlich zwischen der Bank und dem Kreditnehmer vereinbart.

Die in der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarten Zinsen liegen in der Regel deutlich über dem Darlehenszinssatz. Der sich aus Zinsen, einmaliger Nebenleistung und Nominalbetrag ergebende Gesamtbetrag bestimmt lediglich, bis zu welcher Forderungshöhe das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss jedoch nur das, was dem Gläubiger tatsächlich zusteht.

Falls jedoch die Rückzahlung der gesicherten Forderung unterbleibt, kann das belastete Grundstück versteigert werden. In der Regel verlangt die Bank zusätzlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung auch hinsichtlich des gesamten sonstigen Vermögens des Kreditnehmers (z. B. Konten, Lohnansprüche). Dadurch bekommt sie einen vollstreckbaren Titel, ohne erst ein gerichtliches Urteil gegen den säumigen Schuldner erstreiten zu müssen, was langwierig und für die Bank kostenintensiv wäre. Dem Kreditnehmer steht natürlich der Rechtsweg offen, wenn es sich um eine unberechtigte Zwangsvollstreckung handeln sollte.